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加拿大老移民分享:新移民买房要避开的坑

作者: ljn| 时间: 2020-03-02 11:48| 点击次数: 1178

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上个月多伦多房地产朋友圈传得沸沸扬扬的消息:房地产开发商Cresford前总裁状告Cresford的案子被新闻媒体曝光。


在前女总裁的诉讼中,她提到,Cresford在多伦多市中心最繁华地段Yong街附近的四个在建楼花有接近1.5亿的现金流短缺问题,再加上建筑成本的大幅上升,Cresford已经开始拖欠建筑商的费用。


前女总裁试图出售一部分资产以解决现金流问题,但被Cresford股东董事局解聘了。当然,Cresford的大股东出来辟谣,承认Cresford目前有一些财务困难,但认为前女总裁夸大了问题,他们还有一年时间来解决问题。


四个被涉及到的楼花有大名鼎鼎的所谓多伦多新楼王YLS (当初的销售广告声称2020年入住), 和刚刚热卖不久的33 Yorkville (已经出售1028个单元),还有Clover (已经出售523单元), 和Halo (出售了414个单元, 当初的销售广告声称2020年入住)。



我在之前的文章《新移民为什么一定不要买楼花?》里不建议大家买楼花,但我确实也没有想到在加拿大那么有名气的Cresford也会出事。


Cresford是加拿大比较有经验的市场占有率前20位的开发商,(它市场占有率2.1%,排名第一的Tridel占有率7%左右),开发过不少核心地段成功的楼盘,比如说28 Wellesley St E, 50/42/33 Charles St. E …


所以说,在加拿大买楼花的风险还是蛮大的,必须要很有经验,有地产人脉了解建筑商内幕,还要有很强职业道德的专业人士帮着把关,才有可能减少犯错的概率 (即使这样,我还是认为不可能100%避免楼花取消或长时间延期的风险)。


之前旺市Liberty(也是市场占有率前10的开发商)的项目是因为资金链紧张取消的,很多华人投资者虽然拿回了本金,但丧失了过去三四年房子升值的机会成本。而Cresford的这四个楼花已经开工(Clover已经盖到三十层,其它三个都刚刚打地基),地段又好,完全取消的概率不是那么大。


很有可能,Cresford会出售转让一两个项目,换取现金流来保障剩下的两三个项目。但挑战是,Cresford肯定想出售之前卖的便宜的楼盘,但接盘的肯定想要后面启动的卖得贵的YLS和33 Yorkville。如果接盘的开发商接手了之前卖的便宜的楼盘,或者没有人接盘,楼盘Halo会不会取消也不好说。



即使,这四个楼花都不被取消,但施工进度被进一步影响,交房日期可能会被大大延期,对投资者的资金利用率会有很大影响。如果买楼花的你三四年前买的是二手房,现在基本上都涨了50%或更多,你已经可以拿出来2~3个当初投资的20%首付的资金了,可以用前面的升值作为首付再贷款又买一,两个投资房。但楼花,你还要继续等待几年交房后才能循环利用它的升值价值。


而且你还要担心,楼花Close的时候,银行贷款政策变紧,导致你不能拿到贷款,被迫转让楼花(买楼花时,开发商说允许你交房时首付20%,并不意味着银行一定会批准你剩下的80%或65%的贷款。这是和国内买期房很不一样的)。


虽然我们团队也可以给你推荐靠谱开发商的性价比不错的楼花, 轻松快速赚取佣金, 但我的观点还是,在买的楼花比周边贵20%以上的情况下,承担楼盘可能取消或延期,丧失高效利用二手房升值的机会成本,而且还要冒着四,五年后拿不到银行贷款的巨大风险的情况下: 买二手房比买楼花划算,风险要小。


这个新闻验证了我之前的一个重要观点:在像加拿大这样的国家,当供应赶不上需求的时候,因为受成熟法规的限制,审批改变土地用途和新建高楼的流程会很繁琐漫长,建筑商的产能(包括增加有License的工人)很难在短时间内赶上来。


所以不用太担心像国内一样,大家一看到房价涨了盖房有钱赚,新的开发商和资金快速涌入,导致供应很快过剩。


我们的目标就是,要赶在五六年后万一供应大幅增加前,享受买房后这几年的升值,有足够的边际利润对抗后面的不确定性和风险。


同时,原来的有限的有资质有经验的开发商,往往开发资金有限(加拿大这些开发商都不是上市公司,卖楼花收到的15%定金在项目前期都封存在律师那里,不能被开发商使用,需要另想办法融资或贷款),往往需要四五年才能盖好一栋高楼,资金回笼很慢。


再加上建筑成本和买地成本的增加,会导致部分开发商资金链跟不上,项目执行不下去,被动转让或取消楼花。还有的情况是,以前卖的楼花价格比现在可以卖的价格低很多,部分开发商看到房价涨了以后,会主动地取消部分楼盘。反正在一个价格快速上涨的市场,人傻钱多不长记性的投机客还会再买后面的楼花。


这些都会导致供应增加得不是那么快,赶不上需求的增长。这也正是支撑我要在两三年内尽快布局买好3~6套投资公寓的战略,和控制投资系统风险的重要依据。


有需要我们帮助挑选多伦多高性价比房源,大比例低息贷款规划和之后高回报的出租管理服务的,可以联系我。我们一起先从妥善安排自住房债务的规划,和购买,出租第一套投资房做起。

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